Luz vermelha para os greenfields?

Enviado em 21/11/2014 às 23:30:03

A pergunta parece não querer calar - afinal há shoppings demais no Brasil? Em outras palavras, a indústria de shopping centers ainda tem espaço para crescer em nosso País?
 
Um relatório distribuído no final de outubro a investidores adicionou algumas doses de pimenta ao já temperado debate. De acordo com o documento, não há muito mais espaço para crescer e os empreendedores melhor fariam se tratassem de rentabilizar os investimentos efetuados.
 
O Merryll Linch começa a sua análise argumentando que o índice atual de penetração dos shoppings no Brasil, que é de 70 metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável) por cada 1 mil habitantes, deveria ser recalculado para excluir a população das cidades que possuem menos de 50 mil moradores - teoricamente essas cidades não teriam capacidade para receber um shopping. Efetuado esse expurgo, o índice subiria para 129 metros quadrados de ABL por 1 mil habitantes, número superior ao do México (110m²/1.000hab) e próximo ao do Chile (177m²/1.000hab). Fica a dúvida - no México e no Chile não existem cidades com baixa densidade populacional?
 
Após analisar os 508 shoppings em operação e os 112 que abrirão suas portas até 2017, o Merryll Lynch chegou à conclusão de que as 39 cidades brasileiras com 500 mil habitantes ou mais estariam saturadas, chegando ao ano de 2017 com 357 shopping centers e uma taxa de penetração de 192 metros quadrados para cada mil habitantes. Além disso, a falta de bons terrenos e o recrudescimento das exigências das autoridades tornariam ainda mais difícil o surgimento de novos empreendimentos nestes lugares. 
 
Por outro lado, todas as cidades com mais de 200 mil habitantes estarão ocupadas e atendidas por ao menos um empreendimento, o que seria uma barreira para a entrada de novos centros comerciais. De quebra, o estudo jogou um balde de água fria nos que vislumbram grandes oportunidades em outros segmentos, como o dos outlets, por exemplo - pelos cálculos do Merryll Lynch, haveria espaço para apenas 20 outlets no país.
 
Essa generalização, como todas as outras, é bem arriscada. Afinal, segundo projeções do próprio banco, das 10 maiores cidades brasileiras, apenas 4 terão em 2017 mais do que 200 metros quadrados de ABL por 1 mil habitantes. E 53 das 95 cidades que possuem entre 200 e 500 mil moradores contarão daqui a 3 anos com apenas um shopping.
 
Dizer que em nenhuma delas caberia outro empreendimento é, no mínimo, exagero. Claro que há casos clássicos de mercados super ofertados. Mas daí a dizer que o crescimento da quantidade de shoppings no Brasil estancará vai uma longa distância.
 
O Merrill Lynch sugere que ao frear a expansão os shoppings brasileiros poderiam elevar seus alugueis, melhorar a rentabilidade e o valor de mercado. Talvez isso explique em parte porque o banco defende que se acenda a luz vermelha para os greenfields.
 
 

Por Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da GS&BW.

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