Esqueça essa história de bolha imobiliária. São as dores do crescimento

Enviado em 12/09/2014 às 12:37:10

Nos Estados Unidos a imprensa tem decretado a morte dos shopping centers fechados, em reportagens ilustradas por fotografias tenebrosas, que mostram centros comerciais abandonados. Por lá existe a percepção de que há no país shoppings demais, fato agravado pela competição exercida de um lado pelo comércio virtual e de outro pelos agradáveis lifestyle centers.

Para piorar, grandes redes varejistas estão ou fechando ou reduzindo tamanhos de suas lojas, ajudando a elevar a vacância nos shoppings americanos. Rick Caruso, CEO da Caruso Affiliated, ajudou a pautar boa parte dessas matérias ao afirmar, em seu discurso na convenção da NRF deste ano, que os shoppings tradicionais serão vistos em 10 ou 15 anos como uma aberração anacrônica, se não se reinventarem.

No Brasil, algumas pessoas apressaram-se a papagaiar o mesmo, estimuladas por uma matéria de capa da Exame cujo título insinuava que a bolha imobiliária teria começado a estourar, não no segmento residencial, como se previa, mas no comercial, com destaque para os shopping centers. Para temperar a matéria, a Exame utilizou dados reais de shoppings que inauguraram com baixíssima quantidade de lojas abertas. Será que os shoppings perderam seu encanto? Não creio.

Por coincidência, no dia 27 de fevereiro, dia em que essa edição da Exame chegou às bancas, eu almocei no prédio da Editora Abril, a convite da repórter Ana Luiza Leal, que assinou a matéria sobre a tal bolha que começava a estourar. Muito simpática, Ana Luiza me perguntou o que eu tinha achado da reportagem.

Respondi que a abordagem era inteligente e que os números eram reais e ruins. Porém, a leitura apressada do texto poderia sugerir que o mercado para os shoppings no Brasil havia se estagnado, o que está longe de ser verdade.

Exatamente uma semana depois do almoço na Abril, eu estive no Arapiraca Garden Shopping, em Alagoas, um dos exemplos usados pela Exame para justificar o suposto estouro da bolha imobiliária comercial no Brasil. Encontrei de fato um shopping ainda com 50% das suas lojas fechadas, mas com uma intensa agenda de inaugurações previstas para ocorrer ao longo do ano, o que permitirá ao shopping chegar ao final do ano em condições muito boas. O mesmo acontece em diversos outros empreendimentos, que abriram suas portas com poucos lojistas e vão aos poucos preenchendo os espaços vazios.

A situação é obviamente delicada para os shoppings e para os lojistas que já abriram suas lojas nestes novos empreendimentos. No entanto, é preciso considerar que cidades como Arapiraca e Sobral, ambas citadas pela Exame, não contam com nenhum shopping center e que os empreendimentos inaugurados nestes lugares são bem localizados, bem geridos e com boas perspectivas comerciais. Em resumo, eles serão seguramente exitosos, é só uma questão de tempo.

Por outro lado é preciso admitir que algumas cidades estão recebendo uma quantidade de shoppings superior à capacidade atual destes mercados. Sorocaba é o exemplo clássico, mas há várias outras na mesma situação. "Muitas cidades médias receberam três shoppings ruins em vez de um bom", disse com sinceridade e clareza à Exame o diretor da Aliansce, Henrique Cordeiro Guerra. Ele está certo. O resultado, inevitavelmente, é um desempenho bem inferior ao planejado por parte desses empreendimentos.

É preciso ainda lembrar que estes empreendimentos, planejados em tempos quando o varejo apresentava crescimento real em torno de 10% ao ano, estão sendo inaugurados agora, quando o comércio tem elevado suas vendas em cerca de 4%. A desaceleração do consumo fez com que muitas redes pisassem no freio, outras adiassem planos de expansão e de quebra colocou pulgas atrás das orelhas de muitos comerciantes pequenos, que diante de um cenário menos favorável trataram de colocar suas barbas de molho e esperar um pouco mais antes de abrir uma nova franquia ou multiplicar os pontos de venda de seus negócios locais.

Ao mesmo tempo, a indústria brasileira de shopping centers, que levou 45 anos para construir 430 empreendimentos - uma média inferior a dez por ano -, resolveu pisar firme no acelerador. Em 2012 foram lançados 27, em 2013 mais 38 e este ano deve ser batido o recorde, com 43 novos centros. Serão 108 shoppings em apenas 3 anos. O ritmo de lançamentos deve diminuir a partir do ano que vem, quando estão previstas 15 inaugurações, segundo dados da ABRASCE.

A verdade é que nos últimos anos os ventos mudaram de direção, afetando seriamente a sincronia entre a velocidade da expansão dos shoppings e a do varejo no Brasil. Embora todo esse cenário não seja nem de perto o ideal, concluir que a expansão dos shopping centers no Brasil é uma bolha prestes a explodir é algo completamente equivocado.

Alguns empreendedores não perceberam antecipadamente a dimensão do problema, enquanto outros estavam irremediavelmente comprometidos com um calendário agressivo de entregas pactuado com investidores. Além disso, a excessiva autoconfiança do setor aliada ao conservadorismo de suas ações, ajudou a tornar o momento ainda mais difícil. Boa parte dos novos empreendimentos tentam captar lojistas usando as mesmas práticas de velhos tempos e os resultados não tem sido animadores.

A conclusão? Os shoppings enfrentarão tempos mais difíceis, marcados por maior competição entre eles e também entre canais, como o e-commerce. Precisarão ainda repactuar a relação com seus lojistas diante das novas situações de mercado e rever suas velhas estratégias mercadológicas. Mas não estão nem de longe ameaçados de extinção. A crise que enfrentam é similar à de vários outros setores, provocada pela necessidade de adaptação aos novos tempos. No final das contas, as dores do crescimento farão muito bem ao setor.

Luiz Alberto Marinho (marinho@gsbw.com.br), sócio-diretor da GS&BW.

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