Glossário

Enviado em 12/09/2014 às 14:29:33
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Administrador – gestor ou empresa de gestão contratada para administrar um shopping center por uma taxa ou um valor definido.

Aluguel Dobrado - Aluguel extra cobrado normalmente em dezembro da maioria dos locatários, devido às maiores vendas promovidas pelo Natal, além de maiores despesas incorridas nessa época do ano.

Aluguel excedente – uma forma de aluguel percentual adicionado ao aluguel mínimo que é derivada de um percentual das vendas do lojista que excedem um breakpoint determinado

Aluguel mínimo – o aluguel básico que um lojista paga, normalmente expresso com o valor anual em reais ou valor por metro quadrado.

Aluguel na Mesma Área (na sigla em inglês SAR) - É a relação entre o aluguel faturado em uma mesma área no ano anterior e no ano atual menos a taxa de vacância.

Aluguel nas Mesmas Lojas (na sigla em inglês SSR) - Aluguel faturado de lojas em operação há mais de um ano.

Aluguel percentual – aluguel que o lojista paga, usualmente baseado em um percentual das vendas da loja.

Análise Vertical (AV) - Quando relativa à conta de resultado, consiste em percentual sobre o total da Receita Líquida de Aluguéis e Serviços; quando relativa à conta do ativo no balanço patrimonial, consiste em percentual sobre o total do ativo; e quando relativa à conta do passivo, consiste em percentual sobre o total do passivo.

Apólice de responsabilidade comercial geral – uma forma ampla de seguros de terceiros que cobre o detentor da apólice no caso de danos corporais, danos pessoas e danos à propriedade.

Área bruta comercial (ABC) - corresponde ao somatório de todas as áreas comerciais dos Shopping Centers, ou seja, a ABL somada às áreas comerciais de propriedade de terceiros.

Área Bruta Locável ou (“ABL Total”) - refere-se à soma de todas as áreas de um shopping disponíveis para aluguel com a exceção dos quiosques.

Área de influência – a área ao redor de um shopping center a partir da qual o shopping atrai seus consumidores.

Associação de lojistas – entidade independente sem fins lucrativos de lojistas que trabalha para divulgar e promover um shopping center

Auditoria - Direito do empreendedor de auferir os resultados de vendas através de um auditor presente no salão comercial pelo tempo necessário.

Balanço – um relatório que mostra a posição financeira de um negócio em uma data específica.

Breakpoint – limite das vendas anuais de um lojista, definido em comum acordo, a partir do qual o lojista é obrigado a pagar um aluguel adicional como percentual das vendas que excederem o limite.

CAM (Common Area Maintenance) – manutenção da área comum

Carta de intenções – um pré-contrato definindo os termos que as partes estão levando em conta, antes da preparação do contrato. Também conhecido como confirmação dos termos do negócio

Cash on cash - NOI estabilizado (4 anos após inauguração) sobre capex líquido (investimento total – receita de taxa de cessão).

CDI-Certificado de Depósito Interbancário. Certificados emitidos pelos bancos para geração de liquidez. Sua taxa média de 1 (um) dia, anualizada, é utilizada como referência para as taxas de juros da economia brasileira.

Certificado de seguro– documento que evidencia que uma apólice de seguros foi emitida

Cessão de Direitos (CD) - Cessão de Direitos é o valor pago pelo lojista para ingressar no shopping center. O contrato de cessão de direitos, quando assinado, é reconhecido na conta de receita diferida e na conta de recebíveis, mas sua receita é reconhecida na conta de receita de cessão de direitos em parcelas lineares, somente no momento de uma abertura, pelo período do contrato de locação. Cessão de Direitos não recorrentes se refere a contratos de lojas novas em novos empreendimentos ou expansões (inaugurados nos últimos 5 anos). Cessão de Direitos Operacional” refere-se a lojas que estão mudando em um shopping center já em funcionamento.

Conveniência e Serviços – Lojas prestadoras de serviços, sem que haja necessariamente a venda de mercadorias. Inclui universidades, instituições de ensino, serviços de bilheteria, monitoria infantil, imobiliárias etc.

CPC - Comitê de Pronunciamentos Contábeis.

Crescimento Orgânico- Crescimento da receita que não seja oriundo de aquisições, expansões e novos empreendimentos apurados no período em questão.

CRM – gestão de relacionamento com clientes

CSM (Certified Shopping Center Manager) – certificação profissional de Gestão de Shopping Centers fornecida pelo International Council of Shopping Centers

Custo de Ocupação como % das vendas - Aluguel (mínimo + percentual) + encargos comuns + fundo de promoção dividido pelas vendas totais. (Este item deve ser analisado do ponto de vista do lojista).

Custo de Ocupação- É o custo de locação de uma loja como porcentagem das vendas. Inclui o aluguel e outras despesas (despesas de condomínio e fundo promocional).

Debênture- instrumento de dívida emitido pelas companhias para captação de recursos.

Demarcação –redução de preço de venda causada pela incapacidade de vender os produtos pelo preço original ou pelo valor subsequente determinado.

Desconto do trade- desconto oferecido pelo fabricante ou fornecedor em relação à lista de preços sugerida; é expresso como um percentual.

Descontos à vista obtidos – descontos obtidos por pagamento à vista em compras de produtos vendidos durante um período específico

Descontos em série – número de descontos oferecidos pelo fabricante ao varejista

Despesas com Novos Projetos para Locação-Despesas pré-operacionais atreladas a projetos greenfield e expansões, referem-se à parte do CAPEX contabilizada como despesa na demonstração de resultados, conforme estabelecido no pronunciamento CPC 04 em 2009.

Despesas com Novos Projetos para Venda- Despesas pré-operacionais geradas nas operações de desenvolvimento imobiliário para venda, referem-se à parte do CAPEX contabilizada como despesa na demonstração de resultados, conforme pronunciamento CPC 04 em 2009.

EBITDA -Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization. Lucro (prejuízo) líquido adicionado das despesas com IRPJ e CSLL, resultado financeiro, depreciação e amortização. O EBITDA não possui uma definição única, e sua definição pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias.

Efeito da Linearidade -Método contábil que tem como objetivo retirar a volatilidade e a sazonalidade das receitas de aluguel. O reconhecimento contábil da receita de locação, incluindo o aluguel dobrado e reajustes contratuais quando aplicáveis, é baseado na linearização da receita durante o prazo do contrato independentemente do prazo de recebimento.

Efeito do reajuste no IGP-DI - É a média ponderada do aumento mensal do IGP-DI com um mês de atraso, dividida pela porcentagem da ABL ajustada no respectivo mês.

EPS - Earnings per Share. Ganhos por Ação; constitui-se do Lucro Líquido dividido pelo número total de ações da companhia.

Equivalência Patrimonial - A contabilização do resultado da participação societária em coligadas é demonstrada na demonstração do resultado da controladora como equivalência patrimonial, representando o lucro líquido atribuível aos acionistas da coligada.

Especialista em categoria (category killer)– loja de descontos que oferece produtos em uma categoria específica, mas um amplo sortimento de produtos dentro dessa categoria, normalmente a preços competitivos.

Estoque – bens disponíveis em uma data contábil específica. O termo pode se referir tanto aos produtos físicos quanto ao seu valor de varejo ou de custo.

Estoque médio– média do estoque disponível em datas representativas ao longo do ano ou da estação.

FFO Ajustado (Funds from Operations)– Lucro Líquido + Depreciação + Amortização -Variação Cambial sobre o principal do perpétuo- Ajuste do Swap a Mercado – Impostos não caixa + linearização das receitas de aluguel mínimo e CDU - outras receitas operacionais referentes à propriedade para investimento - impostos diferidos referentes à propriedade para investimento.

Franquia – acordo contratual que permite que um franqueador opere uma loja de varejo usando um nome e formato desenvolvidos por um franqueador.

Gerente de produtos  – responsável pela divisão de produtos de uma loja. Em grandes pontos de venda, costuma haver gerentes de produtos por categoria, cada um responsável por uma das grandes categorias de produtos.

Gestão de ativos – abordagem que usa todas as forças do Shopping Center para alcançar os objetivos definidos pelo empreendedor. Gerencia os aspectos financeiros do shopping, incluindo investimentos, como no caso de novos contratos.

Giro de estoques – grau de equilíbrio entre o estoque do varejista e as vendas, e a velocidade de movimentação dos produtos para fora da loja.

Home center – loja especializada que combina lojas tradicionais de ferramentas e de materiais de construção. Fornece material e informações para consumidores manterem e melhorarem suas lojas no sistema “faça você mesmo”.

Inadimplência - medida no último dia útil de cada mês considerando o total faturado no mês sobre o total recebido referente ao mesmo mês. Não considera lojas inativas.

Inadimplência Líquida - Leva em consideração não apenas os valores recebidos referentes aos vencimentos do mês como também de boletos em aberto de vencimentos anteriores.

Lazer – enquadra-se nessa categoria operações como cinema, teatro, casa de shows, diversões, boliche, bingo, museus, espaços culturais etc.

Leasing Spread - Comparação entre o Aluguel Médio do novo contrato e o AMM faturado do contrato antigo para o mesmo espaço.

Líder– um item selecionado, vendido deliberadamente, a um preço abaixo do qual o maior lucro total poderia ser obtido, de modo a atrair clientes.

Líder de perdas – um item específico que é deliberadamente vendido abaixo do preço de custo para atrair clientes que irão comprar outros itens que trazem lucro.

Linha mole – bens não duráveis tais como vestuário, cama/mesa, toalhas e pequenos acessórios de moda. Por contraste, a linha dura inclui eletrônicos, eletrodomésticos e outros bens duráveis.

Liquidez - capacidade de converter ativos em dinheiro vivo

Lista de preços – os preços de venda sugeridos pelo fabricante

Loja de departamentos especializada – loja de departamentos que tem um amplo sortimento em categorias mais limitadas de produtos que uma loja de departamentos tradicional

Loja de departamentos tradicional – loja de departamentos que oferece acessórios para casa, vestuário masculino, feminino e infantil, itens para casa e linha mole.

Loja de descontos full line – uma loja de departamentos com preços mais baixos em um sortimento de produtos mais limitado e com ênfase no autosserviço e produtos de marca própria

Lojas-Âncora- Grandes lojas conhecidas pelo público, com características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionam como força de atração de consumidores, assegurando permanente afluência e trânsito uniforme destes em todas as áreas do shopping center. As lojas devem ter mais de 1.000 m² para serem consideradas âncoras.

Lojas-Satélite- Pequenas lojas, sem características estruturais e mercadológicas especiais, localizadas no entorno das Lojas-Âncora e destinadas ao comércio em geral. CAGR - composta de crescimento anual.

Lucro – o ganho obtido por um negócio em um período de tempo, medido em termos financeiros.

Lucro (ou prejuízo) líquido – valor financeiro que sobra depois que todas as despesas foram pagas.

Lucro bruto - multiplicado pelo preço de venda

Malls- Áreas comuns dos Shoppings Centers (corredores) locadas para a colocação de stands, quiosques e similares.

Margem bruta – diferença entre as vendas e o custo total da mercadoria vendida

Mark-up– diferença entre o preço de venda do produto no varejo e o custo da mercadoria para o varejo.

Mark-up inicial – primeiro colocado em um produto (antes de demarcações)

Mark-up mantido – diferença entre as vendas líquidas e o custo bruto da mercadoria vendida. É a margem das vendas antes que sejam feitos ajustes para os descontos nas compras à vista e custos de alteração.

Megalojas – Especializadas em determinada linha de mercadoria, em grande escala, com ampla variedade de produtos, usando superfície de loja entre 500 a 999 metros quadrados de ABL.

Merchandising- É todo tipo de locação em um shopping não vinculada a uma área da ABL do shopping. Merchandising inclui receitas de quiosques, estandes, cartazes, locação de espaços em pilares, portas e escadas rolantes, entre outros pontos de exposição em um shopping.

Mix de Lojas - Plano de distribuição dos tipos e tamanhos de lojas pelo Shopping Center, de modo a gerar conveniência lucrativa para os lojistas e para os empreendedores dos Shopping Centers. Tradicionalmente, os Shopping Centers dividem suas categorias de lojas, que compõem o Mix de Lojas, em alimentação, artigos domésticos, vestuário, lazer, conveniência, serviços e miscelânea.

Mix de Lojistas- Composição estratégica das lojas definida pelo administrador dos shoppings.

Multiplex - Complexo de diversas salas de exibição de cinema, geralmente construídas no formato stadium, em que os assentos são dispostos em inclinações de aproximadamente 30 graus, permitindo ao público livre visualização das telas, independentemente da localização do assento.

Multiuso - Estratégia baseada no desenvolvimento de empreendimentos residenciais e torres comerciais em áreas próximas aos shoppings.

NOI (Net Operating Income)– receita operacional líquida

Off-price – varejista que oferece uma seleção inconsistente de produtos de marca, com apelo de moda, a preços baixos, normalmente abaixo do preço normal das lojas de departamentos. Varejistas off-price normalmente oferecem itens remanescentes de estações anteriores e excessos de estoque da indústria.

Overhead – às vezes referidas como as despesas fixas que superam o custo de venda.

Participação Minoritária - Resultados das empresas controladas que não correspondem à participação da companhia controladora e, consequentemente, são deduzidos do resultado da mesma.

Plano de locação – planejamento envolvido na comercialização da mercadoria correta, no lugar correto, no momento certo, nas quantidades certas e ao preço certo.

Plano de marketing– documento detalhado explicando os cinco passos e atividades que um shopping center usará para se promover durante um período específico de tempo

Prêmio – valor pago para uma seguradora por assumir parte do risco do segurado

Previsão – ferramenta orçamentária usada para projetar tanto as receitas quanto as despesas ao longo do ano fiscal. Deve ser preparada trimestralmente.

Receitas Diferidas- Cessão de Direitos diferida e despesas com recompra de lojas.

Rede– múltiplas unidades de varejo sob um mesmo dono, como uma loja de departamentos, loja especializada ou loja de desconto.

REIT (Real Estate Investment Fund) – Fundo de Investimento Imobiliário, forma de propriedade de Shopping Centers e outros empreendimentos. Fundo ou corporação que combina capital de outros investidores para adquirir ou financiar empreendimentos.

Relatório de variância – relatório fornecido para administradores de forma periódica. Apresenta uma explicação da diferença entre as expectativas orçadas e os resultados efetivos.

Showroom do catálogo – varejista cujo showroom está localizado adjacente ao seu depósito

Sortimento  – número de diferentes itens de produtos dentro de uma categoria.

Taxa de Administração- Tarifa cobrada aos locatários e aos demais sócios do shopping para custear a sua administração.

TJLP- Taxa de Juros de Longo Prazo – custo usual de financiamento apurado pelo BNDES.

TR- Taxa Referencial – Taxa média de juros utilizada pelo mercado.

Turnover (giro)-Consiste na ABL locada no período dividida pela ABL total.

Vacância- Área bruta locável no shopping disponível para ser alugada.

Valor bruto – valor total antes que deduções sejam feitas

Valor líquido  – o que sobra depois de deduções específicas do valor bruto

Varejista de massa – loja orientada a valor que oferece linhas de produtos em vários departamentos, normalmente com diversas filas de checkout perto da saída e uso frequente de carrinhos de compra.

Varejo não-loja – varejo por meio de catálogos, TV home shopping e e-commerce B2C.

Vendas - Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos shoppings.


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